미분양 재고 감소
22년 하반기부터 미분양 우려가 증대되었지만 23년 미분양은 오히려 감소했다. 정부가 분양 관련 정책(재건축 안전진단 기준, 민간택지 내 분양가 상한제, 재건축 초과이익 부담 기준)을 대폭 완화하며 주택시장 및 분양시장 연착륙을 유도한 결과이다.
정책 모기지인 특례보금자리론(39.6조 원)을 공급하여 신규 주택 매입 등 실수요자의 주택 매입을 지원한 효과도 작용한 것으로 보인다. 주택 매매가격과 매매거래량은 회복했으나, 청약시장이 서울 외 지방에서 침체되자 분양 일정 연기, 후분양 전환 등으로 대응하여 분양물량이 감소한 측면도 있다.
분양시장 양극화는 심화
미분양 재고는 감소했으나 지방의 미분양 재고가 5만호 이상으로 전국 미분양 재고의 80% 이상의 높은 비중을 유지하고 있다. 수도권 내 서울 접근성이 양호하거나 수요가 높은 지역은 분양실적이 양호한 반면 그렇지 않은 지역은 수요 위축 영향으로 미분양이 지속 발생하고 있다.
민간택지 내 분양가상한제가 적용되어 분양가격이 시세 대비 저렴했던 아파트 단지도 청약수요가 축소된 경우 청약경쟁률이 미달되는 상황이 발생했다. 특히 수도권 외곽(경기 평택, 인천 서구, 경기도 양주, 인천 운서동 등)에 위치한 아파트 단지에서 미분양이 대거 발생했다.
지방도 지역별 차별화
22년말 대비 23년 10월 미분양 재고는 대전(-75%), 충남(-37%)에서 감소한 반면 광주(95%), 강원(46%) 등은 증가해 지방 시도별로도 분양시장 경기가 차별화되는 모습을 보이고 있다. 분양물량 감소로 청약수요의 선택 범위는 줄었지만 분양가격 상승으로 청약 수요의 청약 결정이 까다로워지면서 '악성 미분양'인 준공 후 미분양 물량이 증가했다.
지방 미분양 장기화 가능성
자재비, 임금 등 공사비 상승분이 분양가격에 반영되며 향후 공급될 분양 물량은 이전보다 높은 가격대를 형성할 전망이다. 아파트 개발원가의 20~40%를 차지하는 토지가격도 상승세를 유지하고 있어 분양가 상승기조는 당분간 지속이 불가피하다.
지방 분양가격은 매매가격보다 평균 163만원/㎡ 높아 지방 수요가 위축된 상황 에서 분양물량 소화가 어려울 전망이다. 지방 미분양 재고 중 할인 분양하는 단지도 있어 상대적으로 고분양가인 분양 주택의 미분양 장기화는 계속될 것으로 보인다.
이에 분양가격 인하 없이는 지방 미분양 적체는 더욱 장기화될 것으로 예상되며 지방 미분양 해소는 지방 분양가격이 장기평균 수준으로 하락하여야 하며 이를 위해 추가적인 지원 정책도 필요해 보인다.