역전세 우려, DSR 완화 검토
정부가 특정기간의 임대차 계약에 대해서만 '전세금 반환용' 대출규제를 완화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 직전 계약보다 전셋값이 하락한 '역전세' 상황에서 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인 피해가 발생하지 않도록 전세금 반환목적에 한해 대출규제를 일부 풀어주되, 기한제한을 두겠다는 것이다.
26일 정부 당국에 따르면 기획재정부는 다음 주 발표하는 '하반기 경제정책방향'에 이런 방향의 '전세반환대출 총부채원리금상환비율(DSR) 완화' 방안을 담을 것으로 전해졌다.
역전세란
지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '깡통전세'와 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '역전세'가 최근 크게 늘어났다. 이러한 문제는 하반기로 갈수록 심화될 가능성이 높다..
향후 1년이 제일 고비
이처럼 깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇 년간 주택시장의 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데, 금년 하반기와 내년 상반기에 상당 부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다. 23년 4월 현재 깡통전세 계약 중 금년 하반기와 내년 상반기에 만기도래하는 비중이 각각 36.7%, 36.2%이며, 역전세는 28.3%, 30.8%인 것으로 분석된다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란?
정부는 이달 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 일부를 완화할 계획이다. 기존 보증금과 신규 보증금의 차액에 한해 DSR이 완화될 것이라는 전망이 지배적이다.
예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원이고 현재 전세가격이 2억 원 수준이라면 차액인 1억 원에 한해서만 집주인이 대출을 받을 때 DSR 적용을 완화해 주는 것이다. DSR은 연 소득에서 그해 갚아야 할 대출 원금과 이자가 차지하는 비율을 의미한다.
DSR 완화에 대한 우려
DSR 완화에 우려하는 입장은 세입자 돌려 막기라는 부정적인 의견을 제시한다. 기존 세입자는 DSR 완화로 보증금을 돌려받고 나가지만 새로운 세입자는 돈을 돌려줄 능력이 되지 않는 임대인과 전세계약을 하게 되는 것이고 또 추후에 돌려주지 못하는 리스크가 발생할 수 있다는 것이다. 대출을 해주게 되면 가계부채가 증가하는 문제도 뒤따라온다.
추가로 임대인이 대출을 받게 되면 선순위 채권이 생기는데, 이런 집에 새로운 세입자들을 들어오게 하려면 전세가를 낮출 수밖에 없고 결국 시장가격의 하락으로 이어지기 때문에 전세시장을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 것이다. 예를 들어 4억 원짜리 전셋집에 1~2억 원의 대출이 있으면 어떤 세입자도 들어가지 않으려고 할 것이고 그러면 가격은 떨어질 수밖에 없는 것이다.